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商業地產策劃戰略策劃還是技術-“零售業商業地產”成敗在復制 [復制鏈接]

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樓主
發表于 2019-6-30 12:17 |顯示全部帖子 |倒序瀏覽 |打印
  分清楚戰略策劃還是技術策劃-•“零售業商業地產=”成敗在。復制-戴欣明城市與。產業地產戰略定位策劃專著《發現味道。-人文商業地產策劃》精彩不斷●。連。載13
  如■。果說萬達的成功在。于。萬達廣場(城市綜合。體)的復制。但他的危機也在▼。于。這樣的復制。萬達模式是中國經濟快速發展▼。特別是城鎮化快速發展所需要的產物。即▼。人口過渡集中產生人口效率。的問。題。無疑萬達解決了這個人口效率•。的問。題。其在◆。商業上開發的住宅正好滿足了人口效率。的這個命題。方。便出行。方。便生活。但不見得宜居▪。同。時房地產(住宅)價格的節節攀升也為。資產積累推波助瀾。隨著城鎮化思路的變遷◁。萬達還有10年能夠維。持這個狀態●。也即。是萬達有充裕的時間進行戰略優化-。
  所謂萬達模式也是有其自▼。身的特點的。萬達商業地產之所以。可以。發展壯大與。其拿。地價格有很大的關系。從…。萬達2014年12月9日IPO招股書披露的數據來看。萬達拿。地價格越來越低。按▪。樓面地價計。2011-2013年萬達廣場的平均土地成本分別約為。每平方。米1821元、1171元及。1096元▲。2014年上半年降至。1012元。2013年。萬達銷售物業的銷售收入是749.8億元△。銷售面積628萬平方。米。依此推算其土地成本僅占平均售價9.18%•。對。上市房企土地成本的低于。10%的企業僅占全部上市房企的6.4%▪。
  中國經濟的發展階段導。致中國商業的不成熟。做什么事情都是一窩蜂=。即★。不太用。腦去●。思考。通常是因△。為。項目可以。圈地•。圈錢。草草上馬的商業地產項目多如。牛毛△。到。處都是萬達的感覺…。只是開發企業不同。。也就▼。是說的同。質化。
  對。于。那些跟=。風的開發企業就△。不容樂觀。成本就。不是絕大多數企業能夠抗衡的。跟□。風復制基本上都不能超越萬達模式■。起。碼在•。拿。地成本上就▪。沒有優勢。從-。拿。地到▼。開業僅需18個月的“萬達速度”也不是誰都可以。做到。的○。還有萬達院線的成功復制等。如。果和☆。萬達模式基本一致。又不能形成體量○。又在。萬達的商圈范圍內-。那么這樣的商業地產潛在。的危機就。是巨大的。
  目前城市綜合▷。體(以。零售為。主導。的地產開發)的開發已經達到。了需求的警戒線=。解決這個問。題就。是戰略定位要準確▼。對。于。這樣的認識•。特別是經驗主義出身的開發者更是不以。為●。然○。也有一些開發者是地產投▲。資商。把。商業當。地產來做。與。發達國家的商業為。導。向。的運營模式有很大的不同。;中國的商業是圈地模式。發到。國家的是運營模式▲。一個是地產模式。一個是商業模式。即。使國際大型零售業巨頭沃爾瑪在。中國也不得不接受這個地產模式的現實。2014年9月初。沃爾瑪中國對。外發布消息稱其在▲。中國自=。行開發•、建設和。經營管。理的購物中心在。珠海舉行奠基儀式□。該購物中心計劃投。資6億元人民幣。建筑面積10萬平方■。米。對。于。此舉。我倒是看成沃爾瑪不堪忍受租金的上漲而被•。迫自。己開發的結果。同。時也是看到▷。在☆。中國。商業+地產模式帶來的巨大商機所吸引▲。近幾年。茂業百貨▪、百盛商業△、新世界百貨等國內傳統百貨業的平均數據顯示。物業租金、員工成本分別上漲了14%和。18▽.5%■。但同。期營業收入只增長了8•.8%△。另一方。面▽。“萬達模式”引領的商業地產方。興未艾。這不能不說商業+地產模式的魅力所在。。
  因。為。要求多啊。分也算多給■。了◇。。求這些百度網盤。。。自。己科目二沒有過。教練教的方。法不太適合。我。▷。有視頻最好了O(∩_∩)O謝謝
  所以。說。以。“零售業商業地產”為。主的商業地產。主要是指中小商業地產開發企業在。做商業地產的商業部分要走精細化道。路。情調重要■。味道。更重要■。要別致◆。要有故事。越小體量的商業越是要這樣…。這樣可以。區別萬達商業地產☆。萬象城等資金雄厚的商業地產企業開發模式。不單是錯位經營■。更主要的味道。錯位。要做到。“小而精▼”。避免地方。不大還要“大而全”。
  “小而精○”的商業影響商業地產商業走向。。像“屈臣氏”◆。7-Eleven便利商店等就。是小而精○。華潤也在。開發小而精的超市◇。并且正在。形成一種新趨勢。這種做法在●。臺灣已經成為。一種商業氣候。對。于•。臺灣來講20年前是種趨勢。也因。為□。如。此•。很多地方◇。還在。做臺灣商業街。只是學到。了形式。沒有學到□。內涵◁。學到★。了商業買賣◁。沒有學到。商業哲學——人文和。商業結合▽。的味道。。故事和。商業結合。的味道▼。。如。果在。看日本的商業。那么這個對。比。就。更加明顯。我在。80年代末做室內設計師時。日本的商業室內設計、效果圖是那時我們設計師的藍本◁。看到。的都是小而精的商業。即。使到。現在。我們還是望。塵莫及。▽。經濟的發展決定商業狀態▷。粗放式經濟自=。然需要粗放式的商業△。這個狀態正隨著居民可支配收入的增加而改變。■“生活方□。式○”的變化。升級。也帶動=“營商方。式”的升級。自。然需要這些精細化的商業。早20年▷“屈臣氏”在=。深圳比。較。新鮮。在。內陸早10年“屈臣氏”還比。較。新鮮。而現在。類似。的精品小店層出不窮。
  籍貫東北(沈陽)◁。長期居住深圳市。2001年創立動能智庫(前身為。戴欣明工作室)
  城市與。產業地產戰略定位專家、投。資人:中國著名的戰略定位專家。中國著名的資本運營專家-。搏實資本控股有限公司投。資合。伙人、深圳市前海動能投。資有限公司總裁▽。中國品牌管。理研究中心深圳中心總經理。深圳市動能企業管。理咨詢有限公司董事長、總經理。中國城市運營管…。理研究中心主任。中國商業地產管。理研究中心主任;
  戴欣明是通才型專家…。投。資人。其在。人文(含堪輿)學。社會學。消費心理學○。經濟學。管。理學▲。規劃建筑設計學、藝術設計學▲。營銷學等方。面在。全國具有權威專家地位▲。被。譽為。具有經濟學家頭腦的營銷學家、策劃人◇;策劃人當◆。中的管。理學家◇;
  設計師出身。曾經是商業運營機構及。城市開發建設集團經理人(時任總裁6年)。身經百戰。是一位理論與。實踐。高度結合。的專家…、投▼。資人。
  鳳凰衛視中文臺■、資訊臺等財經★、社會觀察等頻道。特約評論員。深圳電視臺、成都電視臺、上海電視臺第一財經等各大主流電視臺特約評論員(涉及。:商業、財經◁、城市、產業、地產等)。因。其獨到。的觀察視角。洞見的觀察能力▲。即■。廣泛又深入的調查研究。10多年接受電視臺采訪超過2000次以。上•。
  1、把○。人文融入地產之中:人文城市、地產和。商業地產的開創者。人文因。素決定了城市開發和。項目開發的差別化(1998年)
  2011-2012年山西省公務員考試華圖中公網校輔導。班行測申論視頻講義面試下載
  2●、改變中國城市與▼。地產戰略定位法的空缺◁:創立□“七合。一戰略定位法則■”。以•。及。“人文+★”系統戰略定位模式。強調非數字化的因。素的量化(2003年)
  3■、中國城市和。地產實證分析派(南派)代表…:創立“262實證分析法▽”。以。…“七合。一戰略定位法則”。以△。及。▲“人文+”體系為。基礎▪。強調分析者的作用●。。既福爾摩斯式的演繹推理(2005年)
  一、一二線城市新建商品住宅和。二手住宅銷售價格環比。漲幅均與●。上月相同■。或回落;三線城市新建商品住宅漲幅略升△。二手住宅漲幅與。上月相同。。
  4、提出“軟實力杠桿”理論(雙杠桿理論):通過軟實力的打•。造▪。特別是戰略定位的介入…。實現的“杠桿率。”倍增;其中重要的是。在。城市開發、產業項目的實施中。“軟實力杠桿▲”和。“金融資本杠桿■”應同。時介入。互為。補充。這樣的“杠桿率。”才是有效的(2008)
  5、提出“新黃金十年●”投。資理論:把。城市和△。產業由□。靜態競爭模式變成動態競爭模式(2012年)
  北京青年報消息 陜西渭南的車主王先生在。駕駛剛買不到。3個月的奔馳新車時。發現車輛突然出現漏油。此后。他將▽。故障詳情告知車輛銷售方■。渭南利之星。希望。解決此事☆。然而…。記者昨日從。王先生處了解到○。。盡•。管。有工商部門介入。自。己與。渭南利之星卻始終難以。達成共▽。識▽。王先生提出。希望。能由。第三方。進行檢測▷。但渭南利之星方。面則堅持。由。奔馳售后進行檢測☆。并負責車輛維。修▼。截至•。記者發稿•。渭南利之星方。暫未就=。此作出回應。詳情》
  認識戴欣明有13個年頭▪。一直△。關注他□。體會他的裂變式成長-。在●。技術上他是個多面手•。在。專業上他又是個復合。型專家。在。實踐。上他是的“接地氣”咨詢師☆、策劃人。在□。媒體上他是財經評論家。
  他的特別之處在。于●。他的經歷和。思維。模式:他做過設計師。包工頭▽。開發建設集團企業總裁。投-。融資人。商業運營操盤手■。企業管。理咨詢師。品牌營銷人●。再到■。如○。今的城市與。地產策劃人▽。從。基層一步步做起-。。一直…。走到。今天。伴隨著他的是實踐★。、實踐。○。再實踐▲。=。思考▲、思考。再思考★。如。果說每一個人的成功都有他的故事。那么戴欣明也有他獨特的故事=。但他的成功更源于…。他的熱情●。對。待朋友的熱情。對■。待事情的熱情。以◆。及◇。對◇。待工作的熱情。積極向。上。我認為。在•。這種情況下的思考就。會表現出“正能量”就。會應用○。到。實踐。上●。進而發揮出對◇。社會有用。的潛能優勢。這些都是一個成功的策劃人所必須擁有的素質之一。這種素質決定一個人始終想著如。何把。事情做好◇。如。何把★。策劃的項目的成功路徑找出來。策劃出來。
  因□。為。他的熱情。就-。有了他的責任感。他不斷同。我談起◆。社會責任。企業責任▲。咨詢師的責任。策劃人的責任;社會要造福人民。企業要盈利。做人要有禮▽、有度▷。咨詢、策劃要合。適。而這些都與。他主張的戰略定位息息相關◆。
  戴欣明的勤奮好學在。業內是出了名的。以。至。于。他在。人文學(含堪輿)=、社會學、消費心理學、經濟學、管☆。理學。藝術設計學、營銷學七個領域在。中國都有公認的權威學者地位。他是徹頭徹尾的通才。在。-“唯一不變的就△。是變”的社會大背景下•。城市與▽。地產的發展也變得越來越復雜。單一思維•。模式已經落伍。也如。他實踐。證明。以。獨特的視角觀察=、認知、分析大千世界。用■。◁“七合■。一•”的超常規思維◆。方△。式才能找到◆。最合。適的解決問。題的方。案。更重要的是他追求“適度”的哲學思維。。把。儒釋道■。思想融會貫通并與。西方。哲學結合。。形成他的人文思想內涵并支撐著他的戰略定位策劃體系。
  他20多年的工作經歷多與。城市開發。房地產開發。商業地產開發。建筑集團管。理有關。算是徹頭徹尾的業內人士。由◁。于。他的思考習性。以●。及•。對。地產行業的熟悉★。以■。及。平均每年150多個地方。的實地觀察。分析得出的獨到•。的觀點影響著中國城市的發展變革。甚至。影響了城市與。地產行業政策的制定。
  由。于。深圳的特殊歷史原因。。一直。以。來是前沿思想的誕生地。在。城市開發=。特別是地產方。面更是走在。其它城市的前列。深圳的城市與。地產的開發思想…。戰略思想也影響著中國城市與○。地產的進程。而在☆。這個過程中戴欣明也深深地浸泡其中。也由▽。于。他擅于。思考。再加上他設計師特有的細致觀察力-。造就•。他理論與。實踐◇。高度融合。的特性。
  在。業內。他是人文城市與。人文地產的開創者。人文的大旗是他的典型特征與。標識。也因△。此鑄就。了其在…。“七合。一-”學術方。面的人文性;創立“262實證分析法◆”、“七合。一戰略定位法則”。以。及。“超常規戰略定位策劃三部曲”。成為。中國地產實證分析派(南派)代表。他的成就◁。與。學術貢獻是有目共。睹的○。我認為。他的成就。本身還在。于□。他所在■。行業外的觀察與。了解=。也就。是說▲。城市與。地產戰略策劃人的功夫在。功夫以。外•。他在。城市與。地產領域是著名策劃人。但在。鳳凰衛視▽、深圳電視臺、上海第一財經頻道。。成都電視臺等主流媒體上又是以☆。著名財經評論家身份點評社會熱點與□。財經時事!這是他過人之處。因。此能夠理解他為☆。什么是難得的○、走在。時代前面的權威專家★。
  與。其說《人文商業地產策劃》一書是他的城市與。商業地產戰略定位策劃經驗要點的濃縮-。更可以。看成是他作為☆。公眾人物對△。社會責任的表現○。對。中國城市發展。以。及。房地產、產業園區、旅游地產、商業街▪、零售業商業地產理性開發責任的表現。
  能夠讓。我確定來深圳的理由◆。是我還在。大學時對。深圳的一次考察。那是一次“味道。◁”之旅△。
  赴高校采取面試及■。專業測試的辦法。從。2019年應往。屆畢業生中按▼。報考職位擇優聘用。◆。
  1986年春節期間。也是我第一次來深圳▷。借住在。當。時深圳非常時尚的濱河小區。這個小區里有個小店。就。是20多個平方△。米的社區雜貨店。賣一些生活日用。品。用。現在。的商業狀態來形容很像=“屈臣氏”▲。還有點“7-11”的感覺=。當▷。我第一次進到○。這個小店●。我看到。從。來沒有看過的味道。。聞到。一種從。來沒有聞到▪。過的味道▽。。那些由。商品包裝出來的味道。。以•。及。商品本身的香氣散發出來的味道。▪。這種味道。觸到-。了我的神經△。各色日用□。商品琳瑯滿目●。基本上都是香港那邊過來的進口商品。看上面繁體的文字知道。是干什么用。的。那些商品都可以◇。拿。在。手上看。那時內地還沒有超市■。就。是這樣的味道○。讓◆。我久久難以☆。忘懷▽。那種味道。讓◁。我感到◆。這是到。了“外國”◇!我那時去☆。深圳。起。碼比。內地早10多年進入市場經濟環境。積累了在。其它地域不可能有的經驗、經歷。現在▽。看來▪。有種節省了生命歷程的感覺。也就。是那隨后不久。我就。扎根于▷。深圳這塊改革開放的“試驗田”了。
  現在○。的深圳已經不是這樣只有小味道。的城市了。是個由▽。經濟為。主線組成的新城市味道。。由。于-。深圳已經是超大城市。不同□。的人能夠感受到。不同。的味道▽。。這些味道。不斷地吸引著四面八方•。的人們過來。
  味道。。可以•。吃。出來。可以。看出來。可以。體會到。。可以。感知到。。可以。品味到。。也可以。形成心靈上的溝通-。是消費者夢寐以。求的感受▽。城市與◁。商業地產的味道。是什么?簡單地說是風格。品味。商業氛圍◇。復雜地說是特定人群的生活方。式的一部分。有屬于。這些群體的習俗▲、習性◁、習慣。并有特定的人文文化特征。具有“中國風”特征●。即△。中國風格。是建立在。中國傳統文化的基礎上■。蘊含大量中國地域元素并適應全球流行趨勢的藝術品味形式或生活體驗方☆。式◇。以=。及。商業創新形式。這就。是趨勢。跟。不上這個趨勢就。會順之則昌。逆之則亡-。往▪。往。專業人士會用。靈魂◆、智慧▪、思想、主義來詮釋。甚至。各種學術術語。比。如。:戰略▲、管。理▽、運營、系統□、營銷。咨詢、策劃等○。以。及。只有專業人士才能聽懂的詞匯定義城市或商業地產-。但這些交織在。一起-。形成的☆“味道。”卻是消費者最先感知的。就。像一幅畫。你感覺很好◆。但是他也是某個流派。某種思想-。某種主義下的作品表現。還有畫作背后的故事。當•。無數的城市與。商業地產策劃人在☆。談論那些技術上的細節。比。如。招商管○。理。商業的項目管。理。開發的項目管。理時。卻忽略了那些最能夠和◁。消費者溝通的最重要的東西◆。最能讓。商業有生命力的東西——“味道。”!
  一個城市。一個商業地產項目的戰略定位的成功與。失敗最終歸結于。“味道。”給。消費者的感受。不同。的“味道。•”吸引不同-。的人。有什么樣的▪“味道▪。▪”就★。能聚集什么樣的消費者◆。有的人喜歡深圳。可能因。為。她是經濟特區◆。有經濟的“味道。”●;有的人喜歡杭州。可能因□。為。有西湖。有人文的“味道☆。”;有人喜歡上海。可能因。為。有上海灘。有時尚的“味道。”;有人喜歡北京。可能因-。為。北京是皇城。有貴族文化的◆“味道●。”;有人喜歡香港。可能因。為。她是國際化大都市。有全球化的◇“味道。”。
  為。什么人們愿意去•。上海的田子坊、老城隍廟•、新天地。北京王府井、琉璃廠。廣州的上下九▪。成都的寬窄巷子◁。南京的夫子廟●。山西的平遙古城等無數的地方。…。那都是因◇。為•。有種獨特的“味道○。=”吸引著人們。
  或許。有些項目是非常成功的。好像也沒有誰刻意去。營造所謂的味道。。其實她們本來就。已經存在…。那些獨一無二的“味道。”☆。某個老街▽。某個古城。某個現代的城市綜合▽。體▼。它們的●“老□、古、新”本身就。是味道。。
  本號連▼。載的《發現味道。-人文商業地產策劃》為。戴欣明所著專著。目的在。于。分享戴欣明、戴欣明工作室、動能智庫獨創及。獨家的知識財產。歡迎。轉載及。關注本公眾號。轉載請注明出處。
  3.體驗報告審核通過后。短信告知;并在○。短信發出后5個工作日內返現到。您支付訂單的賬戶中。
  本著作內容對■。讀者的項目…、企業不構成交易-。需要根據自。身情況做專項戰略定位策劃☆、產業規劃以。及。相關的設計★。甚至。資本運營的介入★。
  補助標準:對。2018年7月~2019年6月投•。資建設的每個格口(不含主機柜)一次性補助50元。冷藏箱每個格口一次性補助100元。一次性最高補助50萬元▪。
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